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Guide du crédit

La réglementation du crédit

Protection des emprunteurs

Conformément à l'article L321-2 de la loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 «aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent».

 

Loi Scrivener II

Depuis la loi Scrivener n°79.596 du 13 juillet 1979, l'emprunteur est protégé, dès que le montant de l'acquisition est supérieur à 21 500€, de tous les dangers du crédit.

 

Cette loi s'applique à tous les prêts et concerne toutes les opérations immobilières : achat d'un terrain à bâtir, achat d'un bien immobilier à usage d'habitation ou professionnel, achat d'un droit d'occupation en temps partagé, travaux de réparation. La loi Scrivener, aborde différents points et impose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit.

 

Loi Scrivener et publicité commerciale liée à un crédit

La publicité doit comporter :

  • Le nom de l'organisme prêteur
  • La nature du crédit
  • La nature du bien à acquérir
  • Le TEG, le coût total du crédit, la durée totale, en cas de présentation chiffrée
  • La subordination de la vente à l'obtention du prêt (condition suspensive) et le remboursement des sommes versées dans le cas contraire.
  • Un délai de réflexion de dix jours.

 

Loi Scrivener et offre de prêt immobilier

Il s'agit que l'emprunteur puisse prendre sa décision en connaissant tous les paramètres de son prêt immobilier. Tous les points essentiels sont stipulés dans l'offre remise par le professionnel du crédit :

  • L'identité des parties (préteur, emprunteur, caution)
  • La nature du prêt (PEL, PC, Prêt classique)
  • L'objet du prêt (Résidence Principale, Résidence Secondaire, terrain, investissement locatif)
  • Le montant du financement
  • La date de mise à disposition des fonds
  • L'échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d'amortissement du capital et la part d'intérêt.
  • Les conditions particulières du contrat
  • Le coût total du crédit, c'est-à-dire le TEG (taux final incluant tous les frais liés au prêt)
  • les modalités d'indexation, si le prêt est à taux révisable (indice de référence, marge, période de révision, ...)
  • Les assurances exigées par la banque (ADI)
  • Assurance perte d'emploi (facultatif)
  • Les garanties souscrites en cas de défaillance de l'emprunteur (hypothèques, PPD, caution, ...)
  • Les conditions en cas de transfert du prêt
  • Le montant des frais en cas d'annulation du prêt
  • Délai de réflexion et validité de l'offre. Dès réception de l'offre de prêt écrite (en recommandé avec accusé de réception), l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours, pendant lequel il ne peut accepter formellement l'offre. En revanche, l'offre de prêt devient caduque si elle n'est pas retournée sous 30 jours.
  • L'organisme préteur doit joindre, en plus du tableau d'amortissement, la notice d'informations du contrat d'assurance.
  • Conditions suspensives, à partir du moment où l'acquéreur doit avoir recours à un prêt immobilier pour acheter son bien. La condition suspensive est considérée «réalisée» à partir du moment où l'offre de prêt est conforme aux caractéristiques de financement de l'opération spécifiées dans la promesse de vente.

 

Loi SRU

Tout comme la loi Scrivener, la loi SRU publiée au Journal Officiel du 14 décembre 2000, entrée en vigueur le 1er juin 2001 a de très nombreuses implications sur le paysage immobilier. Elle couvre des domaines tels que l'urbanisme, la protection des locataires, les modalités d'achat d'un bien.

La loi SRU comporte 33 mesures traitant de l'urbanisme, de l'habitat, de la mixité sociale. Nous citerons ici, quelques mesures principales ayant un lien direct avec la propriété et les particuliers qui ont un projet d'acquisition.

 

  • Le délai de rétractation obligatoire de 10 jours L'acquéreur d'un bien immobilier non professionnel peut revenir sur sa décision d'achat pendant 10 jours. Applicable jusqu'à présent pour l'achat ou la construction d'un logement neuf, ce droit est étendu à l'ancien.
  • Interdiction de verser des sommes d'argent. Le versement de somme d'argent sera interdit pendant le délai de rétractation sauf dans la construction neuve et en cas de recours à un intermédiaire professionnel. Dans ce cas, s'il y a rétractation, la somme versée devra être restituée dans un délai de 21 jours.
  • Interdiction des offres d'achat de logement avec versement d'argent. La loi interdit aux vendeurs de réclamer 10% du prix d'achat du bien immobilier lors de la présentation de l'offre.
  • Garantir l'état du logement La loi exige un minimum de confort (eau potable, surface minimum, etc.), de sécurité et d'habitabilité.
  • Réforme de la loi d'habitation sur la ville. Les communes de plus de 1 500 habitants en Ile de France et de plus de 3 500 dans les autres régions, située dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants, ayant moins de 20% de logement sociaux devront s'engager dans un plan de rattrapage maximum pour atteindre ce seuil en 20 ans, à compter du 1er janvier 2002.
  • ANAH Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat : la compétence de l'ANAH (subventions pour améliorer le parc privé) est étendue à tous les propriétaires (occupants et bailleurs) et non limitée au propriétaire-bailleur.

 

Loi Neiertz

Dénomination courante de la loi n°89-1010 du 31 décembre 1989 organisant la prévention et le règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles.

 

Les principales dispositions sont la création de commissions de surendettement, l'institution du plan conventionnel de règlement, l'institution d'une procédure collective de redressement judiciaire civil, la création d'un fichier national des incidents de paiement (FICP). En cas de contentieux, le prêteur devra faire la preuve qu'il a bien pris les précautions lors de l'attribution du prêt. C'est déjà le cas en France, avec le FICP et la responsabilité du banquier sera mise en cause s'il a consenti un prêt à une personne inscrite au FICP. Aujourd'hui, tout montre que la loi Neiertz a été efficace, et que c'est le plus souvent la perte ou la diminution de revenus que l'on habille du terme de surendettement.

 

Loi Carrez

Depuis le 19 juin 1997, lorsque vous vendez un lot de copropriété d'une superficie supérieure à 8 m², vous devez indiquer sa superficie habitable dans votre promesse de vente. Si vous ne mentionnez pas cette superficie dans la promesse de vente, votre acquéreur peut invoquer la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l'acte définitif. Toutefois, il perd ce recours dès lors que la superficie figure sur l'acte de vente définitif. Si la superficie mentionnée est supérieur d'au moins 5% à la superficie réelle, l'acquéreur dispose alors d'un an, à compter de l'acte définitif, pour obtenir une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante.

 

Deux observations importantes :

  • L'obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles.
  • Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage d'un bien.

 

Amiante, termites, plomb

L'amiante

Le Code de la Santé publique (article R1 334-24) impose au propriétaire vendeur d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 de produire au plus tard lors de la signature de la promesse de vente, un rapport de diagnostic amiante. Seules les personnes titulaires d'une attestation de compétence sont habilités à réaliser cette recherche d'amiante dans les composants de la construction listés par la règlementation et accessibles sans sondage destructif.

 

Termites

La loi 99-471 du 8 juin 1999, et le décret 2000-613 du 3 juillet 2000 visent à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeuble contre les dégâts causés au bois par les termites. La mesure la plus importante du dispositif est la délimitation de zones contaminées. Dans ces zones, «la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du Code Civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique».

 

Le plomb

Le Code de la santé publique (article L1334-5) impose au propriétaire vendeur d'un bien immobilier de produire un constat de risque d'exposition au plomb dès la signature de la promesse de vente, si les conditions suivantes sont réunies :
Le bien est affecté en tout ou partie à l'habitation
Il a été construit avant le 01/01/1949. Le constat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de la signature, et, vise les revêtements et le saturnisme (le constat de risque d'exposition au plomb, le CREP, remplace depuis le 25/04/2006, l'ancien contrôle d'état de risque d'accessibilité au plomb (ERAP)).

 

Le CREP doit être effectué avant le 11/08/2008 sur les parties communes des immeubles construits avant le 01/01/1949