Questions fréquentes du crédit

Association Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat.

Association attribuant des subventions en vue de la réhabilitation de logements (RP, locatifs…) de plus de 15 ans.

Organisme public distribuant des subventions aux propriétaires, bailleurs ou locataires réalisant des travaux de réhabilitation dans leur logement.

Le montant et les conditions d’accès à ces aides varient selon le type de logement, la nature des travaux et les revenus des bénéficiaires.

Les propriétaires qui réalisent des travaux d’amélioration dans des logements qu’ils occupent, s’ils remplissent les conditions de ressources, ou qu’ils louent.

• Effectuer des travaux dans des logements achevés depuis au moins 15 ans.
• Occuper ou louer après travaux, selon le cas, le logement pendant 9 ans, à titre de résidence principale.
• Faire réaliser les travaux par des professionnels du bâtiment. – Attendre l’autorisation de l’ANAH pour entreprendre les travaux.

  Les travaux doivent permettre :

  • D’améliorer l’habitat en matière de sécurité, de confort, de salubrité, d’équipement, d’accessibilité et d’adaptation aux personnes handicapées physiques.
  • D’économiser l’énergie et d’améliorer l’isolation acoustique. 
    Ces travaux peuvent être réalisés dans les parties privatives ou communes des immeubles.

Le montant de la subvention varie en fonction des engagements souscrits par le propriétaire :

• Pour les propriétaires occupants, il varie de 35% à 50% selon que ses revenus sont modestes ou très modestes dans la limite d’un plafond de travaux de 20  000 € hors taxes.
• Pour les propriétaires bailleurs, le taux de subvention est de 15% du montant des travaux subventionnables.

Il peut être largement majoré lorsque le propriétaire s’engage à respecter un loyer maîtrisé et si le logement est situé dans une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), ou s’il inscrit dans un programme social thématique pour le logement des personnes défavorisées (PST).

Le crédit d’impôt est accessible aux propriétaires ou locataires, fiscalement domiciliés en France, pour l’équipement de leur habitation principale.

Les travaux d’installation eux-mêmes ne sont pas concernés sauf dans certains cas : main d’œuvre indispensable au façonnage, au montage ou à l’adaptation préalable de l’équipement.

Les crédits d’impôts sont de 3 sortes pour la Loi de Finances 2006 :

• Les crédits d’impôts pour les dépenses de gros équipements (appareil destinés au chauffage, équipements sanitaires, isolation ou favorisant le développement durable). Le crédit d’impôt est plafonné de la manière suivante : 8.000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée / 16.000 euros pour un couple marié soumis à une imposition commune. Ces plafonds sont majorés en fonction du nombre d’enfants à charge (1 enfant : + 400€, 2ème enfant : + 500€, dès le 3ème enfant : + 600€)
• Le crédit d’impôt pour les dépenses de matériaux d’isolation thermique et d’appareils de régulation de chauffage ;Cette disposition devait s’arrêter fin 2002. Elle a été prorogée depuis le premier janvier 2006 jusqu’au 31 décembre 2009 et concerne l’isolation des parois, des vitres, les volets isolants et le calorifugeage.
• Le crédit d’impôt pour les dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable : C’est l’une des nouveautés de la Loi de finances 2006, le crédit d’impôt dont il est question ici passe de 40 à 50% tandis que sa validité est repoussée jusqu’au 31 décembre 2009. En clair, jusqu’à cette date, vous pouvez bénéficier pour vos impôts d’une remise de 50% des sommes dépensées pour l’installation d’équipements favorisant l’économie d’énergie.

Est considérée comme primo-accédant, toute personne (emprunteur et co-emprunteur) qui accède pour la première fois à la propriété de sa résidence principale.

Comment protéger l’autre ? 

Lorsqu’aucune disposition spéciale n’a été prise, acheter à deux c’est automatiquement acheter en indivision. Cela signifie que le bien acquis est la propriété commune de plusieurs personnes. Chacune d’elles est indivisaire, c’est-à-dire propriétaire d’une quote-part indivise du bien à hauteur de sa contribution au financement. L’un des deux acquéreurs peut donc posséder 30% du bien, et le second 70%. Cette solution donne des droits équivalents à chacun des acquéreurs dans un système souple et transparent. Mais la transmission du bien sera difficile puisque l’unanimité est exigée. Ce régime s’applique automatiquement quelle que soit la situation réelle du couple (mariés, concubins, pacsés, frère et sœur). Pour échapper à l’indivision, il faut prévoir une autre option dès le départ. Vous pouvez encore emprunter séparément. Mais que vous soyez ou non co-emprunteurs, il est indispensable que vos deux noms figurent dans l’acte de vente pour pouvoir revendiquer un droit sur le logement.

Achat en indivision : 

Lorsqu’aucune disposition spéciale n’a été prise, acheter à deux c’est automatiquement acheter en indivision. Si l’acte d’acquisition ne prévoit rien d’autre, chacun des deux acquéreurs possède 50% du bien. Chacun des deux partenaires est ensuite solidaire pour les dépenses relatives au logement commun ainsi que pour le remboursement du prêt, que l’emprunt ait été effectué conjointement ou non. Cette solidarité ne cesse qu’en cas de résiliation du PACS. Aucun des partenaires ne peut prendre de décision (telle que la vente) sans accord de l’autre.

Mettre un terme à l’indivision : 

Si l’un des partenaires veut mettre un terme à l’indivision, l’autre ne peut la refuser. S’il refuse, l’autre partenaire devra avoir recours au tribunal. Les deux partenaires peuvent passer entre eux une convention d’indivision spécifique pour prévoir les modalités en cas de séparation ou de décès. En l’absence de convention ou de testament en faveur du partenaire, la loi est la suivante : En cas de décès, l’héritage est au profit des héritiers. Le partenaire survivant n’a donc aucun droit à l’héritage et reste en indivision avec eux. En cas de séparation, si les deux partenaires sont d’accord pour vendre le logement, ils se partagent le fruit de la vente en fonction de leurs quotes-parts respectives. Si les deux partenaires ne parviennent pas à se mettre d’accord, le tribunal de grande instance doit intervenir.

Clause de Tontine : 

L’insertion d’une clause dite de tontine dans un contrat de vente facilite la transmission entre conjoints. C’est en effet le survivant qui devient propriétaire du bien. Cette formule permet d’avantager son conjoint, concubin ou partenaire au moment de la succession.

• Définition : La clause de tontine permet, en cas d’achat d’un immeuble par plusieurs personnes, de prévoir qu’au décès de l’une d’elles, la part du bien acquis reviendra sans indemnité au survivant. Celui-ci sera alors considéré comme le seul propriétaire du bien.
• Intérêt : Au moment de la succession, il n’y a aucun souci pour le conjoint survivant puisqu’il devient propriétaire. Les ayants droit du défunt (enfants, parents.) n’ont, quant à eux, aucun droit.
• Inconvénients : Ce système avantageant largement le conjoint peut être problématique en cas de mésentente : il est impossible, même judiciairement, de vendre le logement à moins de convaincre l’autre acquéreur de renoncer à la clause de tontine. En cas de décès : si le logement valait moins de 76 000 ? Lors de son acquisition, le survivant ne sera taxé qu’à hauteur de 7%. Au-dessus de cette valeur, ce dernier se verra réclamer jusqu’à 60% de droits de succession sur la moitié de la valeur du bien. Nous vous conseillons de recourir aux conseils d’un notaire pour déterminer la solution la plus adaptée à votre situation juridique et fiscale. Puisque vous n’êtes pas mariés, l’organisme de crédit peut considérer vos revenus séparément et de ce fait vous accorder un crédit moins important à un taux inférieur. Vous pouvez cependant emprunter conjointement et être ainsi engagés tous les deux vis-à-vis de l’établissement financier. Ou bien l’un peut emprunter et l’autre être caution solidaire.

Elément le plus courant pris en compte est le montant net imposable basé sur le bulletin de salaire décembre N-1 ou les salaires mentionnés sur l’IRPP (Impôt sur le revenu des personnes physiques).

Les revenus locatifs sont intégrés aux revenus du foyer à hauteur de 70 ou 80% en moyenne (la marge est considérée comme étant affectée aux charges d’entretien et taxes du bien possédé).

Pour la majeure partie des banques, ne sont pris en compte : indemnités ASSEDIC, RMI, CAF, APL, ALS… Une pension alimentaire perçue rentre en compte dans le cumul des revenus (sauf échéance proche).

Pour calculer les charges inhérentes à votre foyer, les banques vont considérer :

• les encours de crédits personnels, immobiliers, revolving et leur durée restante ;
• si c’est le cas, éventuellement les prêts professionnels en cours ;
• les charges de pension alimentaire / prestation compensatoire à verser et leur durée restante.

Les banquiers prendront également note de votre taux d’imposition et des charges courantes,  en les rapportant à votre gestion des comptes pour vérifier votre capacité à tenir vos remboursements.

Fonction de votre projet et de vos sources de revenus ou charges, le taux d’endettement sera calculé de deux manières différentes :

• Calcul standard (total charges du foyer / total revenus du foyer x 100). La loi Scrivener définit un taux d’endettement légal à 33% ; fonction de votre dossier et des éléments qu’il comporte, il peut être révisé ou reconsidéré avec un taux supérieur.
• Calcul par différentiel : sur ce principe, une distinction sera faites entre les revenus et charges traditionnels, de même concernant les revenus et charges sur locatif ; on calcule en 1er lieu le différentiel locatif (revenus – charges ; résultat positif ou négatif) que l’on reporte sur les revenus professionnels ou les charges autres qu’emprunts locatifs puis on procède de nouveau au calcul de l’endettement.

Vous bénéficiez déjà d’un ou plusieurs prêt(s) (consommation, auto, revolving…) tandis que vous souhaitez concrétiser votre projet immobilier.

Plusieurs options s’offrent ainsi à vous :

• remboursement anticipé du prêt à la consommation si possible,
• prêt immobilier traditionnel (le taux d’endettement reste correct en cumulant les charges en cours avec celles créées),
• prêt immobilier à paliers ou lissé : la mensualité va être adaptée et harmonisée fonction de la charge actuelle et de la durée restante. 
  Cela permet de respecter un plafond de mensualités dans la limite des 33% définis par la Loi.
• Prêt immobilier + rachat du prêt personnel (avec possibilité de paliers ou lissage des mensualités nouvelles) ; on distingue ici votre prêt immobilier et le prêt personnel est racheté puis ré étalé sur une durée plus longue pour diminuer les échéances.
• Intégration du prêt à la consommation dans le prêt immobilier dans certains cas.

Dans le cadre d’un projet immobilier, le montant maximum de votre emprunt sera déterminé fonction de votre capacité d’endettement.

Votre conseiller Optimea Crédit vous présentera, fonction de vos revenus et charges actuels, différentes solutions d’emprunts possibles selon vos éléments financiers. Il tiendra compte bien entendu de votre apport personnel, des crédits en cours et de leurs échéances plus ou moins proches. L’analyse de votre situation peut également faire apparaître des solutions de réaménagement, si nécessaire, pour vous permettre d’emprunter une somme plus conséquente.

Dans le cadre de la pré-étude faite par votre conseiller Optimea Crédit, ce dernier vous indiquera également les différentes aides au financement auxquelles vous pourriez prétendre (PTZ, PC, PAS, …).

Les banques apprécient différemment chaque dossier, fonction de sa politique interne de gestion des risques.

Globalement, les éléments ci-dessous sont les principaux utilisés dans le calcul de leur scoring (évaluation des risques) :

• Revenus du foyer / charges du foyer
• Reste à vivre avant et après financement
• Endettement avant et après projet
• Apport personnel ou épargne disponible / capacité d’épargne
• Patrimoine mobilier / immobilier existant
• Qualité de la gestion des comptes courants
• Profession et statut professionnel, taille du foyer

Sur ces éléments, certains sont recoupés afin de fournir quelques critères supplémentaires d’évaluation.

Pour connaître la valeur de votre projet, votre conseiller Optimea Crédit est le 1er à pouvoir vous indiquer dans quelles conditions votre dossier va pouvoir se dérouler. Son expérience professionnelle en la matière et la connaissance des systèmes d’analyses de l’ensemble des banques vous permettent de connaître de suite la qualité de vos objectifs d’investissements et la manière dont ils seront traités.

L’apport personnel est la somme que vous pouvez investir initialement dans votre opération. Il s’agit :

• au sens strict, de la partie de vos économies que vous consacrez au projet,
• par extension, de certains prêts aidés qui complètent ou constituent votre apport :
  • Prêt Epargne Logement,
  • Prêt 0%,
  • Prêt 1% Logement (PAS)
  • Prêt Fonctionnaire.

Les banquiers analysent l’apport personnel en pourcentage du montant total de l’opération. Ainsi, si vous cherchez à financer un projet d’une valeur de 100 000€ avec un apport personnel de 30 000€, on dira que vous avez un apport de 30%.

Vous solliciterez donc un emprunt pour les 70% restants du montant. Minimum apprécié par les banques : frais de notaire + frais de garantie.

En moyenne, un apport minimum de 5 à 10% est une bonne base de départ. Il n’existe ensuite pas de règle stricte établie et les conditions varient fonction des établissements bancaires.

Certaines banques n’hésitent plus à financer aujourd’hui à 110% des projets qui leur sont soumis (à savoir intégralité du projet + frais notariés et de garantie). Les critères d’analyse restent les mêmes qu’à l’accoutumée (taux d’endettement, reste à vivre, …).